Что такое разрешение на строительство
Разрешение на строительство – это документ, подтверждающий наличие у застройщика:
- права на земельный участок (собственности, аренды и др.);
- законных оснований возводить постройку на данном участке (вид разрешенного использования участка должен позволять строить на нем именно эту постройку);
- соответствие проектной документации действующему законодательству.
Получение разрешения – длительная по времени и очень трудозатратная процедура, поэтому желающих избежать ее достаточно.
Когда разрешение на строительство обязательно
Для большинства объектов недвижимости предварительное разрешение на строительство (а также реконструкцию) строго обязательно. Это относится ко всем объектам капитального строительства (здания, строения, сооружения). Главный критерий для определения капитальности строительства – это наличие прочной связи с землей и невозможность перенести объект без ущерба для его назначения и основных характеристик (п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Объект, возведенный без разрешения на строительство, относится к самовольным постройкам.
Когда разрешение на строительство не нужно
Вместе с тем, ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен ряд исключений из правила. В частности, не нужно получать разрешение на строительство индивидуальных жилых домов (достаточно уведомления о начале строительства), гаражей, садовых домов гражданам для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. Сюда также относятся и более редкие ситуации – строительство вспомогательных строений и сооружений, буровых скважин, антенн для размещения средств связи и др.
Отметим, что при привлечении к ответственности субъектов, не получивших разрешение на строительство, суд обязан в первую очередь выяснить вопрос, а нужно ли в принципе это разрешение. Иногда эта задача не так уж проста. Так, ФКП «Управление заказчика капитального строительства Министерства обороны РФ» было оштрафовано на 0,5 млн руб. по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ за отсутствие у него разрешения на строительство при проведении строительно-монтажных работ на объекте войсковой части для размещения опытного образца станции спутниковой связи, несмотря на то, что ФКП представило заключение уполномоченного органа о том, что разрешение на строительство в данном случае не требуется.
ФКП не согласилось с назначенным штрафом и обратилось в Арбитражный суд. Однако первая инстанция, а затем и две вышестоящих постановили, что в действиях ФКП имеется состав правонарушения по ст. 9.5 КоАП РФ. Верховный суд РФ поставил точку в этом споре, отметив, что разрешение на строительство не нужно согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ (Определение № 305-ЭС21-20655 по делу № А40-126531/2020).
Ответственность за самовольное строительство
За строительство без разрешения полагается административная ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ.Данная статья предусматривает два наказания для нарушителя.
Основным видом наказания за строительство без разрешения является административный штраф. Его величина разнится в зависимости от субъекта-нарушителя. Так, гражданам штраф будет назначен в пределах от 2 000 до 5 000 рублей; должностным лицам и ИП – от 20 000 до 50 000 рублей; для организаций предусмотрен самый внушительный штраф размером от 500 000 до 1 000 000 рублей.
Таким субъектам, как юридические лица и ИП, также может быть назначено такое наказание, как административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Срок давности привлечения к ответственности по указанной статье составляет 1 год.
Кого могут привлечь к ответственности за строительство без разрешения
Как разъяснил ВАС РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11, субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, могут являться:
- застройщик (заказчик по договору строительного подряда), так как именно он обязан получить разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);
- иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например, подрядчик или субподрядчик. Они в свою очередь обязаны убедиться в том, что застройщиком получено разрешение на строительство, прежде чем приступать к работам по договору.
Какие еще последствия наступают при строительстве без разрешения
Строительство без разрешения на строительство в тех случаях, когда его получение является обязательным, влечет не только административную ответственность. Также мы можем говорить о гражданско-правовой ответственности, которая выражается в виде принудительного сноса самовольной постройки или приведении ее в соответствие с законодательством. Решение о сносе или приведении в соответствие может быть принято органом местного самоуправления или судом (п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).
Кроме того, у лица, построившего объект без разрешения, не возникает права собственности на него, он не может ни использовать его, ни распоряжаться им (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Если возведенный объект, несмотря на отсутствие разрешения на строительство, тем не менее, соответствует установленным требованиям, земельный участок имеет подходящий вид разрешенного использования и предоставлен в установленном порядке, а сама постройка не нарушает прав и интересов других лиц, можно признать право собственности на него через суд.
***
Подведем краткие итоги вышесказанному:
- Объекты капитального строительства должны возводиться исключительно после получения разрешения на строительство. Некоторые исключения установлены законом.
- Если здание, строение, сооружение, требующее разрешения на строительство, построено без такого разрешения, оно считается самовольной постройкой.
- Строительство без разрешения на строительство влечет административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ.
- Самовольная постройка может быть сохранена по решению суда. В иных случаях она подлежит сносу.
